Familiewoning op eigen erf: mag het bij u?
Of een familiewoning op uw erf mag, hangt af van drie dingen: hoeveel achtererfgebied u heeft (en wat daar al staat), wat het omgevingsplan met uw grond toestaat, en de ligging van uw perceel, binnen of buiten de bebouwde kom. Dit artikel legt uit wat deze begrippen betekenen en hoe u zelf al een inschatting kunt maken. Concuro checkt uw perceel daarnaast altijd gratis en vrijblijvend.
Update: 14 september 2026 Door: Rhodé van Concuro
Wat is het achtererfgebied precies?
Het achtererfgebied is niet simpelweg "het stuk achter het huis". Het is wettelijk gedefinieerd als het erf achter een denkbeeldige lijn. Die lijn loopt dwars door het hoofdgebouw, op 1 meter achter de voorkant. Vanaf daar loopt de lijn evenwijdig aan het aangrenzende openbaar toegankelijke gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen. Het openbaar toegankelijk gebied is bijvoorbeeld een weg, plein, park of openbaar vaarwater.
Dat heeft een paar gevolgen die vaak worden onderschat:
- Het achtererfgebied bestaat feitelijk uit drie delen: het deel achter de woning zelf, en de delen opzij waarvan de vorm wordt bepaald door het openbare gebied
- Bij een hoekperceel of een woning die schuin op de weg staat, kan het achtererfgebied dus ook deels voor het hoofdgebouw liggen
- "Niet zichtbaar vanaf de weg" is geen criterium. Het gaat om de ligging ten opzichte van het openbaar toegankelijk gebied
- Ligt er geen openbaar gebied direct naast uw perceel, bijvoorbeeld bij een doodlopende weg of een tussenliggend buurperceel, dan mag de lijn niet zomaar rechtdoor worden getrokken. De Raad van State heeft in recente uitspraken bepaald hoe de lijn dan loopt
Het voorerfgebied, de strook tussen de voorkant van uw woning en de straat, kent veel strengere regels voor vergunningvrij bouwen. Een familiewoning moet in het achtererfgebied staan.
Is uw grond wel "erf"?
Een tweede voorwaarde wordt vaak vergeten: het achtererfgebied moet erf zijn. Een gebouwerf is een perceel, of een deel daarvan, dat direct bij een hoofdgebouw ligt en feitelijk is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, voor zover het omgevingsplan die inrichting niet verbiedt.
Staat in het omgevingsplan letterlijk dat inrichting als erf verboden is, bijvoorbeeld op gronden met een agrarische of natuurbestemming, dan is die grond geen achtererfgebied. Dat een stuk grond feitelijk als tuin wordt gebruikt, doet daar niet aan af. De Raad van State oordeelde zo over een perceel met de bestemming "Natuur" waar een kapsalon en een opslagruimte vergunningvrij waren gebouwd (ECLI:NL:RVS:2024:735). Een gewone tuinbestemming is daarentegen wel erf. Of uw grond meetelt, hangt dus af van de tekst van het omgevingsplan, en dat controleren wij in de perceelcheck.
Het bebouwingsgebied: waar de rekenregel op is gebaseerd
De hoeveelheid die u op uw achtererf mag bouwen wordt berekend over het bebouwingsgebied. Dat is het achtererfgebied plus de grond onder aan- en uitbouwen die later aan het hoofdgebouw zijn toegevoegd (maar niet de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw). Alle bestaande bijbehorende bouwwerken binnen dit gebied gaan van de toegestane oppervlakte af:
- Tot en met 100 m² bebouwingsgebied: 50% van deze oppervlakte
- 100 tot en met 300 m² bebouwingsgebied: 20% van deze oppervlakte
- 300 tot en met 900 m² bebouwingsgebied: 10% van deze oppervlakte, maximum van 150 m² totaal
Een voorbeeld ter illustratie. Heeft u een bebouwingsgebied van 250 vierkante meter? Dan mag u 50 vierkante meter (50% van de eerste 100) plus 20% van de resterende 150 vierkante meter bebouwen. Dat is 50 plus 30, oftewel 80 vierkante meter in totaal aan bijbehorende bouwwerken. Staat er al een schuur van 20 vierkante meter, dan blijft er 60 vierkante meter over voor een familiewoning of ander bijgebouw.
Twee andere mogelijkheden naast nieuw bouwen
Naast de staffel zijn er nog twee andere mogelijkheden:
- Een verplaatsbare woning buiten het stedelijk gebied: is de woning geheel of in delen verplaatsbaar en staat uw perceel buiten het stedelijk gebied, dan geldt de staffel niet en is maximaal 100 m² mogelijk
- Een bestaand bijbehorend bouwwerk in gebruik nemen: een bestaande schuur of garage mag voor maximaal 150 m² (het feitelijk gebruikte deel) als familiewoning worden gebruikt, mits wonen op het perceel is toegestaan
Wij helpen u graag met de best passende oplossing, zonder zorgen.
Checklist: 8 vragen om zelf alvast te beantwoorden
- Staat er al een woning (of bedrijfswoning) op het perceel? De familiewoning hoort bij een bestaand hoofdgebouw. Een perceel zonder woning komt niet in aanmerking
- Is wonen op uw perceel toegestaan volgens het omgevingsplan? Dat is ook een voorwaarde voor het gebruik van een bestaand bijgebouw
- Is de beoogde bewoner een familielid in de zin van de regeling? Denk aan de partner, (schoon)ouders, kinderen (ook stief- en adoptiekinderen), schoonkinderen en (voormalig) pleegkinderen van een bewoner van de hoofdwoning. De bewoner moet meerderjarig zijn en het moet om één huishouden gaan
- Hoe groot is uw bebouwingsgebied, en wat staat er al? Reken de tabel hierboven door en trek bestaande bijgebouwen af
- Ligt de grond in een gebied waar de regeling niet geldt? Denk aan risicogebieden voor externe veiligheid, waterkeringen, monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten, en beperkingengebieden van luchthavens
- Is uw achtererf groot genoeg? Een woning is minimaal ongeveer 20 m² (een verblijfsruimte heeft minimaal 18 m² nodig). Op een achtererf kleiner dan ongeveer 40 m² past daarom geen vergunningvrije familiewoning
- Is uw grond wel erf volgens het omgevingsplan? Gronden met een agrarische of natuurbestemming waar inrichting als erf verboden is, tellen niet mee
- Kan het ontwerp voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving? Dit bepaalt of uw woning als vergunningvrij bouwwerk kan gelden, in plaats van als tijdelijke unit met strengere regels
Gratis perceelcheck
Twijfelt u of een familiewoning op uw erf past? Zelf de tabel doorrekenen geeft een eerste indicatie, maar de exacte situatie op uw perceel, zoals bestemmingsplan, ligging en bestaande bebouwing, bepaalt uiteindelijk wat er kan.
Concuro beoordeelt uw perceel gratis en vrijblijvend, en denkt met u mee over wat wél mogelijk is, ook als de volledige 100 vierkante meter niet haalbaar blijkt.
Veelgestelde vragen over familiewoningen op een achtererf
Wat als mijn achtererf te klein is voor een grote familiewoning?
Dan is een kleinere familiewoning vaak nog steeds mogelijk, zolang er ruimte is binnen de staffel. Een woning is minimaal ongeveer 20 m²; op een achtererf kleiner dan ongeveer 40 m² past geen vergunningvrije familiewoning. Concuro adviseert u tijdens de perceelcheck over de haalbare afmetingen.
Maakt het uit of ik binnen of buiten de bebouwde kom woon?
Ja. Buiten het stedelijk gebied is een verplaatsbare woning tot 100 m² mogelijk los van de staffel. Wat als stedelijk of landelijk geldt, bepaalt de feitelijke aard van de omgeving, niet de bebouwde-kom-grens op de kaart.
Wat is het verschil tussen achtererf en voorerf?
Het achtererfgebied is het erf achter de lijn die 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw door de woning loopt en van daaruit evenwijdig aan het openbare gebied. Bij hoekpercelen en schuin geplaatste woningen kan dat ook voor de woning liggen. Het voorerfgebied ligt voor die lijn en kent veel strengere regels.
Kan ik een familiewoning bouwen op grond met een agrarische of natuurbestemming?
Alleen als het omgevingsplan inrichting als erf niet verbiedt. Staat er een verbod in het omgevingsplan, dan is die grond geen erf en dus geen achtererfgebied, ook niet als u er feitelijk een tuin van hebt gemaakt.
Kost een perceelcheck iets?
Nee, de perceelcheck van Concuro is gratis en vrijblijvend.